Юридическая Информация

Share |

Справочник по приобретению собственности в Италии

Итальянский рынок недвижимости открыт для всех типов покупателей, происходящих из всех стран, в которых граждане Италии могут иметь те же самые права приобретения (принцип взаимности), т.е. физическим лицам, самостоятельно приобретающим недвижимость, институциональным инвесторам, доверительным фондам.

Сложно дать точную оценку времени, необходимого для заключения договора купли-продажи, и, как и в других странах, это сильно зависит от таких факторов, как тип собственности, существования проблем с недвижимостью и от времени, которое требуется для получения кредитов. Далее освещены некоторые из основных вопросов, касающихся покупки недвижимости в Италии.

1. Акт купли-продажи, заключение и оплата

1.1 Акт купли-продажи

Акт купли-продажи должен иметь письменную форму и, прежде всего, быть заверен итальянским нотариусом, который является государственным служащим и который проверяет, могут ли быть переданы права и не обременен ли объект недвижимости долгосрочным кредитом, ипотекой или любым другим видом бремени. Юрисдикция и законодательство договора должны быть итальянскими. Переход прав собственности в момент, когда нотариус завершает процедуру, оформляется в виде записи договора в государственном реестре района.

1.2 Заключение и доверенность

Если одна из сторон купли-продажи не знает итальянского языка, есть два варианта для заключения сделки:
 1) весь договор должен быть переведен на требуемый язык, и должен быть назначен устный переводчик;  2) стороны, не владеющие итальянским языком, могут выдать доверенность (которая обычно является двуязычной: на итальянском и английском, также могут применяться другие языки вместо английского.

Доверенность адвокату может быть подписана как в Италии, так и за рубежом: 1) Если она оформляется в Италии, должна быть подписана в присутствии нотариуса и двух свидетелей (по крайней мере один из которых должен говорить на языке покупателя), должен также присутствовать устный переводчик; свидетели и переводчик должны иметь зарегистрированное место жительства в Италии (рекомендуется выбирать этих лиц заранее, т.к. нотариусы их не предоставляют в числе своих услуг); 2) Если она оформляется за границей, доверенность должна быть подписана в присутствии нотариуса, а затем заверена “апостилем” (этот вариант не рекомендуется, за исключением случаев, когда нотариус хорошо знаком с этой процедурой), или составлена и подписана в Итальянском Консульстве.

1.3 Платежи и банковские счета в Италии

Открытие банковского счета в Италии очень полезно по двум причинам:

a) Самым распространенным способом оплаты покупной цены или остатка является передача кассирского чека в момент составления нотариального акта купли-продажи, т.е. когда продавец формально берет документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость, и передает ключи новому собственнику.

b) После приобретения недвижимости в Италии необходимо будет регулярно оплачивать коммунальные услуги и местные налоги.

2. Кредитование

Около 70% стоимости собственности может кредитоваться банком, который,  должен зарегистрировать ипотеку на объект собственности. Договор долгосрочного кредита должен быть заверен нотариусом, и, следовательно, необходимо оформить долгосрочный кредит и договор купли-продажи в ходе одной и той же встречи с нотариусом.

3. Договор о намерениях и другие первые шаги

3.1 Договор о намерениях

В Италии, в частности, когда собственность не готова для передачи покупателю или в случае, когда должны быть выяснены некоторые важные детали, или когда у покупателя нет денежных средств, которые могут быть использованы немедленно, широко распространено подписание “договора о намерениях”. Права собственности не переходят при подписании договора о намерениях, но с этого момента, что касается собственности, продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить.

3.2 Задаток, подтверждающий факт заключения договора и служащий для обеспечения исполнения принятых сторонами обязательств

Речь идет о соглашении, с помощью которого стороны устанавливают часть цены (именуемую “задаток, подтверждающий факт заключения договора и служащий для обеспечения исполнения принятых сторонами обязательств”), которая может быть удержана продавцом, если покупатель не будет должным образом выполнять свои обязанности. В случае, если продавец не выполняет надлежащим образом свои обязанности, покупатель может потребовать вернуть “задаток, подтверждающий факт заключения договора и служащий для обеспечения исполнения принятых сторонами обязательств”, а также дополнительную неустойку.


3.3 предложение о покупке

Речь идет о письменном соглашении, на основании которого покупатель обязуется купить недвижимость. Предложение может включать определенные условия, поставленные покупателем, который, например, может обусловить свое предложение тем, что результат технического обследования должен быть удовлетворительным. В предложении должна быть указана конечная дата, после которой оно больше не действительно, и только принятие собственником его условия приведет к возникновению обязанностей у собственника.

3.4 Авансовый платеж

Чтобы продемонстрировать серьезность намерений, покупатель может сделать первоначальный авансовый платеж. Тем не менее, если официально речь не идет о задатке, подтверждающем факт заключения договора и служащем для обеспечения исполнения принятых сторонами обязательств, собственник остается вправе продавать, тогда как покупатель может потерять авансовый платеж в случае, если не сможет продолжить выполнять договорные обязательства.

4 Защита покупателя

Итальянское законодательство предоставляет определенную защиту потенциальному покупателю

4.1 Регистрация договора о намерениях

Покупатель может решить зарегистрировать договор о намерениях в местном реестре (Территориальное агентство). В момент регистрации у покупателя появляется первая форма защиты от любых возможных кредиторов продавца, которые могут заявить свои права на недвижимость.

4.2 Гарантия и страхование

Постановление Правительства № 122 от 20 июня 2005 - это нормативный акт, гарантирующий защиту покупателей строящейся недвижимости. На самом деле, может так случиться, что застройщику нужно получить банковскую гарантию, чтобы покрыть свои долги при заявлении потенциальных прав со стороны третьих лиц, которые могут повлиять на собственность, в числе которых банкротство.

5 специалистов, требуемых иностранному покупателю

Нотариус – Этот специалист является обязательным. У покупателя есть право выбрать нотариуса, который будет удостоверять акт купли-продажи. Его роль заключается в проверке точности предоставляемых ему документов. У нотариуса всегда будет храниться оригинал договора купли-продажи, но он может оставить собственнику заверенную и имеющую юридическую силу копию.

Адвокат - Если предметом купли-продажи является простая сделка с недвижимостью, адвокат не обязателен, потому что содействие покупателю и продавцу окажет нотариус. Тем не менее, если в договоре о намерениях речь идет о работах, которые должны быть проведены на объекте собственности, каких-то ограничениях, касающихся собственности (долгосрочные кредиты, неполные права и т.д.), любых других действиях или вмешательствах, необходимых для покупателей и продавцов собственности, в том числе иностранных, тогда рекомендуется воспользоваться услугами адвоката, который, предпочтительно, умеет говорить на языке покупателя.


Бухгалтер - специалист по экономике, коммерции и налогообложению – Речь идет о специалисте, необходимом для ведения бухгалтерского учета для итальянской налоговой системы. Помимо этого, он рекомендуется, когда необходимо распределить расходы или акции в рамках режима управляющей компании.

Геодезист-землеустроитель - Если покупатель не решит обратиться к адвокату, по крайней мере рекомендуется получить отчет эксперта, чтобы проверить технические характеристики, реквизиты объектов недвижимости и, в случае необходимости, план городского строительства той коммуны, в которой находится недвижимость. Геодезист-землеустроитель может проверять осуществленные работы.

Архитектор - Может рекомендоваться, если будет необходимо перепроектировать собственность, ее интерьер, характер конструкции и дизайн.

Геолог - Для более крупных объектов собственности рекомендуется этот специалист, чтобы получить отчет геолога о фактическом состоянии земельного участка.

6 Страхование

Не обязательно (в том смысле, что речь не идет о юридическом или обязательном реквизите) страховать собственность. Естественно, она рекомендуется, и банк будет на ней настаивать, если уже есть долгосрочный кредит. Банки и страховые компании предлагают разные варианты страхования от пожара, кражи и ущерба, наносимого собственности  разными способами, за несколько сот евро в год.

7 Способность передавать по наследству

При отсутствии явно выраженного выбора по вопросу применяемого права наследования, будет применяться итальянское законодательство, которое автоматически защитит некоторые категории наследников. Тем не менее, по каждому отдельному случаю должна проводиться специальная консультация, если этого требует конкретная ситуация.

8 Расходы

1 - Нотариус: в соответствии с государственным тарифом и пропорционально ценности юридических документов. Для собственности стоимостью 500.000 € нотариальные расходы составляют около € 3.500.

2 - Адвокат: на основе государственных тарифов, которые могут быть как пропорциональны стоимости собственности, так и быть почасовыми.

3 - Бухгалтер: в соответствии с профессиональным тарифом, который может быть как пропорционален стоимости собственности, так и быть почасовым.

4 - Риэлтор: процент от стоимости объекта недвижимости. Обычно, каждая из сторон должна заплатить от 2 до 5%, которые, как правило, оплачиваются при подписании договора о намерениях.

9 Информация налогового характера

Для физических лиц нормами о налогах на доходы обычно являются нормы, действующие в стране резидентства. Следовательно, нет проблем в случае, если лицо получает доходы исключительно из источников, находящихся в самой этой стране. Тем не менее, если доходы получены от деятельности или прав за границей (как в случае, когда иностранный гражданин приобретает недвижимость за границей), должен быть проведен ряд корректировок во избежание обложения налогом дохода в стране нахождения собственности, а также в стране резидентства. Другими словами, необходимо гарантировать, что доход не будет подвергаться двойному налогообложению. Необходимо подчеркнуть, что резидентство не соответствует гражданству. К тому же, когда лицо контактирует с несколькими странами, может так случиться, что эти страны будут считать его резидентом таким образом, что каждая из них сможет облагать его налогами. Для разрешения споров обычно есть двусторонние международные договоры между двумя странами, определяющие резидентство и какой тип налога применять.

9.1 Налоги на собственность в Италии

Когда кто-то приобретает недвижимость в Италии, первое, что нужно сделать, это запросить в территориальном налоговом органе (отделение Агентства налоговых поступлений) “Код налогоплательщика” (код налогоплательщика) или, если собственность должна будет использоваться для коммерческой деятельности, “Регистрационный номер в бюро учета НДС” (регистрационный номер в бюро учета НДС).

9.1.1 Налоги, взимаемые в момент покупки

9.1.1.1 Когда продавцом является какое-либо общество или учреждение, платящее НДС (например, проектно-строительная организация, компания, занимающаяся разработкой, которая создала проект реставрации, в котором они фактически были собственниками строения), помимо покупной цены, указанной в нотариальном акте купли-продажи, покупатель должен платить:

- НДС в размере 10 %
 - Регистрационный сбор (фиксированная ставка, которая всегда равна 168,00 евро)
 - Ипотечный сбор (фиксированная ставка)
 - Кадастровый сбор (фиксированная ставка) (это предполагаемый доход, касающийся земельного участка, определенный государственными учреждениями в целях налогообложения)

Льготы, связанные с “первым домом”
 - НДС в размере 4%
 - Регистрационный сбор (фиксированная ставка, которая всегда равна 168,00 евро)
 - Ипотечный сбор (фиксированная ставка)
 - Кадастровый сбор (фиксированная ставка) (это предполагаемый доход, касающийся земельного участка, определенный государственными учреждениями в целях налогообложения).

9.2.1.2 В других случаях должны быть оплачены следующие налоги:
 - Регистрационный сбор в размере 7%
 - Ипотечный сбор в размере 2%
 - Кадастровый сбор в размере 1%

Со льготами, связанными с “первым домом”
 - Регистрационный сбор в размере 3%
 - Ипотечный сбор в размере 2%
 - Кадастровый сбор в размере 1%

В актах купли-продажи, касающихся покупки стройплощадок или сельскохозяйственных земельных участков регистрационные сборы составляют 8 и 15% вместо 7%, помимо кадастровых и ипотечных сборов.

Сборы (регистрационный, ипотечный и кадастровый) оплачиваются нотариусу в момент регистрации акта купли-продажи.

10 периодических налогов

IRPEF (Налог на доходы физических лиц - Подоходные налоги). В Италии дом всегда считается доходом, даже если этот дом используется исключительно как место жительства собственника, а также в случае, когда дом вообще не используется. Налоги рассчитываются на основании кадастрового дохода (предполагаемый доход от земельных участков, установленный местными органами власти в целях налогообложения, схожий с налогооблагаемой стоимостью), к которому применяется коэффициент, зависящий от общей или совокупной ставки дохода физического лица. Если собственность сдается в аренду, налог будет основан на получаемой арендной плате, которая также будет влиять на IMU (единый муниципальный налог), а налог за сбор мусора в этом случае оплачивает квартиросъемщик. Т.е. налог основан на математическом расчете. Этот налог не платится в случае льгот, предназначенных за “первый дом”.  Налог TARSU (Налог на утилизацию твердых бытовых отходов – Налог за пребывание и уборку) должен быть уплачен муниципальному образованию, в котором находится недвижимость.